消費増税 8%→10% 2019年10月 住宅購入はどうするべき??

こんにちは!鮭信です。

最近、消費増税と住宅購入について聞かれることが多くなりましたので、
この消費増税について記事にしたいと思います!

8%で購入できる期限はいつまで?

まずは締め切りの期日を確認しておきたいところ。
住宅の種類によっても異なりますので、一つずつ見ていきましょう

注文住宅の場合

戸建ての場合、締め切りは二通りあります。

①住宅の引き渡し日が2019年9月30日までに完了

これは分かりやすいですね。
住宅が完成して、ハウスメーカーから施主に家が引き渡される日が増税日の前日までに完了すれば、消費税は8%で済みます。

②請負契約が2019年3月31日までに完了

①の住宅の引き渡し日というのは、施主に責任が無くハウスメーカーの工事が遅れた場合でもずれてしまいます。このような自体を避けるためにも、経過措置として二つ目の締め切りがあります。

請負契約というものはハウスメーカーと家を建てる約束をするものです。
この請負契約を増税半年前の2019年3月31日までに締結完了していれば、引き渡し日が10月1日以降となったとしても、消費税は8%のままとなります。

ただし、請負契約後の変更契約が3/31以降に行われ、その内容により引き渡し日が10/1以降となった場合は変更契約部分が10%となってしまうようですのでご注意を。

①、②の締め切りをどちらか満たせばOK

②の締切の請負契約が来年3/31以降となってしまったとしても、ハウスメーカーさんが頑張り、引き渡しが9/30以前になれば8%でOKです。
ただし、増税前の駆け込み需要も想定されることから、工期短縮を依頼するのはなかなか難しいかもしれません。焦って施工ミスをされると元も子もありませんので、余裕を持って契約したいところではありますね。

ちなみに鮭家は契約~引き渡しまでは5ヵ月半程度でした。

分譲住宅、マンションの場合

分譲住宅やマンションの場合は決まった建物を売買するという形になりますので、
消費税8%で買える期限は、2019年9月30日までに引き渡しされる事になります。
売買契約のタイミングは関係ありませんのでご注意ください。

ただし、最近増えている壁紙や間取りを買主が自由に決めれるような物件で、契約が売買契約ではなく、注文住宅と同じように請負契約となる場合は上記の②と同様の経過措置(2019年3月31までの契約であれば8%)の対象となる事もあります。
詳しくは各営業担当さんにきちんと確認してみてくださいね。

実は、消費税は全てのものに掛かるわけではありません!

消費税は”お金を使えば必ず掛かるもの”と皆さん思いがちですが、実はそうではありません。
私たちがお金を払うものでも消費税の対象外となっているものは色々とあります。

住宅に関するものを見てみましょう

土地

まず大きな所が土地です。

消費税法の中において「土地の譲渡及び貸付関係」については消費税の非課税範囲とすると定められています。
そのため、土地の譲渡価格には消費税が掛からないのです!
土地は住宅購入において大きな割合を占めるものですので、ここに消費税が掛からないのは少し安心ですね!

ちなみに非課税範囲に土地の貸付関係ともありますので、一般的に賃貸住宅の家賃につきましても消費税は含まれていません。ご参考までに。

ただし、土地の売買価格そのものには掛かりませんが、仲介手数料には消費税が掛かってきます。
仲介手数料は「売買価格×3%+6万円」が一般的(法律でそれが上限と定められており、これ以上になることはありません)ですので、「売買価格×3%+6万円」×消費税率となります。8%→10%の増税では2%の差のみですので、売買価格に影響されはしますが微々たる差だと思います。

マンションの場合

マンションについても土地の価格については消費税が掛からないのですが、マンションの場合、売買価格として表示されているのは内税表示となり「建物+土地+消費税」の合計価格で表示されるため、消費者にとっては建物・土地の割合がどうなっているか分からず、理解しにくい部分があります。
そのため、消費税が8%→10%となった際に、マンション販売業者が「増税のため」と値上げするか、「お値段据え置き」にして業者が消費税を多く払うか(建物・土地の価格を値引するか)は分かりません。
鮭信の予想としては、増税前には「増税されると値上がりしますよ!」と急き立てて、増税後は駆け込み需要の後の冷え込みを挽回するためにお値段据え置きとするような気もします。(あくまでも鮭信の予想で責任は負えませんので、判断は皆様の方でお願いいたします。)

中古物件

続いて中古物件です。

中古の戸建て・マンションにつきましても基本的には個人間の譲渡となり、消費税の非課税範囲になります。

土地と同様に仲介手数料には消費税が掛かりますのでご注意を!

※注意が必要なのは非課税範囲となるのはあくまでも売主買主が”個人”の場合です。
中古物件でも、不動産業者が買取し、リフォームして再販するものなど、売主が”事業者”の場合は新築物件同様に建物部分には掛かってしまいますのでご注意ください。(土地については掛かりません)

消費税が掛かるもの

これまでは消費税が掛からないものを紹介しましたが、消費税が掛かるものもまとめてみましょう。

  1. 建物(設備含む)
  2. 外構工事
  3. 照明/カーテン
  4. 新しく購入する家具/家電
  5. 住宅ローン手数料
  6. 火災保険料
  7. 引っ越し費用

細かいことを挙げると他にも沢山あるかと思いますが、ざっくりした所ではこの7点くらいかなと思います。

8%→10%の増税でどの程度の負担額upするか?

先ほど挙げたリストで順番に予算を入れ、増税分の×2%すれば計算できます。
もちろん予算が高額になればなるほど、増税の影響は大になります。
ここでの計算は少し余裕をみた多めの額で計算してみたいと思います。

  1. 建物:4000万程度と計算すると、4000*0.02=80万円です。
  2. 外構工事:立地等によりピンキリですが 300万とすると300*0.02=6万円です。
  3. 照明/カーテン:こちらもピンキリですが100万として100*0.02=2万円です。
  4. 家具/家電:これも難しい所ですが豪華目に200万として200*0.02=4万円です。
  5. ローン手数料:これも借りる額によるのですが多めにみて100万として100*0.02=2万円です。
  6. 火災保険料:これも色々な要素がありますが、25万として25*0.02=5千円です。
  7. 引っ越し費用:これもピンキリになっちゃいますが、25万として25*0.02=5千円です。

上記の7項目を全て足すと、95万円です。
結構多めの費用の見積をしましたので、各予算が低ければ当然、
この増税分差額も減ってきます。

この95万円という金額、みなさんはどう感じますか??

結局のところ、増税前に買うべきなのかどうか??

さきほどざっくり計算した95万円という金額、この金額が「増税前に購入して得する額」と言えます。

95万円という額、たしかに安くはない金額です。
95万円あれば、外壁や床材のアップグレードとかお風呂やキッチンをワンランクアップできちゃいます。
しかし、95万円では全てをアップグレードできる金額では無いと思います。

95万円と比較すると、元の支払う金額合計の4,750万円という金額がばかでかいです。

鮭信としての結論は

増税前に焦って契約して後悔するより、増税を気にせず、
じっくり絶対後悔しない家づくりを検討した方が良いと考えます。

95万円のために4,750万円もの大金を払う決断を焦るべきではないのです!

おそらく来年の3月31日まではどこの業者さんも『増税前に契約しないと損しますよ!!』と必死にセールスに来るでしょう。気を強く持って対処しましょう。

何か質問がありましたら、鮭信が答えられる範囲であればお答えします。
twitterでもここのコメントや問い合わせフォームでもいずれでも可能です。

鮭信



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